網購高手

不過，商業地產的運營有專業和資源的門檻，並非普通企業可以隨便涉足。青客公寓的創始人金光傑曾透露，租賃轉租的業務模式雖然簡單，但是卻非常容易經營虧損。房屋的空置比例、裝修期的長短，都會影響公司經營的業績。

事實上，不僅保險、基金等機構投資者有運營商業地產的需要，持有大量物業的開發商也是如此。日前，綠地剛為旗下可供租賃的160萬平方米出租物業，找到瞭SOHO 3Q進行合作，在全國各主要城市建設和運營一批共享辦公空間。

除瞭騰飛廣場外，他們還運營飛洲國際、樂坊虹井、樂坊延吉等多個項目，這些項目很多當初都是閑置商業項目，有的甚至是爛尾樓，也有雖然已經出租，但租金很低。上海瑞聯商業的團隊將這些樓盤以很低的租金租賃下後，通過引入租戶，調整業態，慢慢提升價格，獲取較高的租金利潤。他們側重於運營消費者光顧頻率高、黏度較深的社區商業。

崔明軍告訴記者，有些項目經過幾年的運營，一年的租金收入可以做到幾千萬元。

在進入內地房地產市場之初，騰飛一共收購瞭三個項目：上海騰飛大廈、上海海洋大廈、騰飛浦匯大廈。在2013年，騰飛先後賣出瞭後來買入的上海海洋大廈、騰飛浦匯大廈等項目給李嘉誠旗下的ARA（Asset Management Limited）地產基金和基匯資本。可是最早收購的騰飛大廈，卻一直沒有出售。

在從事運營商用物業之前，上海瑞聯商業主要從事的商用物業的包裝和轉售。包括飛洲國際廣場、騰飛大廈、無限度廣場這些被海外或本土投資機構整體收購的物業，最初都是由上海瑞聯商業購入後轉手或者包裝後協助出售的。

崔明軍發現，上海市區核心的優質商業資源是有限的，購買後轉售的業務很難持續進行。同時，商用物業的包裝轉售雖然利潤不錯，但需要一到兩年的周期，這段時間往往沒有現金流。

後來，她開始轉而以租賃轉租的方式運營商業，沒想到卻找到瞭一個新的市場。

她覺得像瑞聯商業這樣的運作模式，在未來會很有機會。包括保險、基金在內的機構投資者都希望能獲得一個正在運營中的商用物業，這樣不僅可以享受到資產的增值，更可以帶房屋銀行2胎來一定的現金流回報。

知情者透露，租金回報更高、現金流更多，是騰飛大廈被繼續持有的關鍵因素。

除瞭商用物業，開發商在房地產黃金時代開發並持有的大量閑置小區會所，也可以成為商用物業運營機構的拓展機會。他們可以選擇租賃一部分小區會所後將它轉租，以獲取高額的租金收益。

說是運營機構，其實和“二房東”的性質沒有太大差別。騰飛大廈的運營機構——上海瑞聯商業投資管理有限公司董事總經理崔明軍告訴《每日經濟新聞》記者，他們和長租公寓、創客空間等的盈利模式相同，主要也是租賃、轉租的生意。低價租賃商鋪，高價轉租出去。

更重要的還在於項目的投資回報仍有進一步上升的可能。中原地產商業總監吳翔告訴《每日經濟新聞》記者，騰飛大廈的商業體量不大，但民間借錢信貸方案-幫你配對最合適的銀行貸款方案吧！人氣比較足，是促成租金較高的原因。

不久之後，這些機構就將所收購的物業轉售給瞭其他海外投資機構，或者境內的投資者。但也有例外，比如新加坡騰飛集團收購的徐傢匯爛尾項目——騰飛大廈，至今仍為騰飛商業地產基金所持有，反倒是在騰飛大廈之後收購的項目被早早地轉讓掉。這背後，究竟隱藏著什麼秘密？